В Азербайджане внесены изменения в правила предоставления ипотечных кредитов за счет средств Ипотечного и Кредитного Гарантийного Фонда. Соответствующий указ подписал президент Ильхам Алиев. Согласно изменениям, в список лиц, имеющих право на льготную ипотеку, добавлена новая категория.
Это изменение показывает, что в социально-экономической политике Азербайджана механизмы поддержки государственных служащих постепенно расширяются. В частности, такие инструменты социальной защиты, как ипотечные кредиты, используются в стране как для решения проблемы обеспечения жильем, так и для сохранения кадровой стабильности в стратегических профессиях. С другой стороны, это решение может оказать косвенное влияние и на рынок жилья. Расширение возможностей льготной ипотеки может повысить спрос для определенных категорий, увеличив активность на рынке.
Хотя в Азербайджане ипотечные кредиты в течение многих лет рассматриваются как один из основных инструментов решения жилищной проблемы, доступность этого механизма для всех слоев общества не одинакова. Несмотря на существование официальных программ и государственной поддержки, реальные рыночные условия превращают ипотеку для многих граждан в труднодостижимый финансовый инструмент.
Одной из основных проблем является нагрузка на первоначальный взнос. Согласно действующим ипотечным условиям, граждане должны заранее выплатить определенную часть стоимости жилья. Это создает серьезное препятствие для семей со средним доходом. Особенно высокая стоимость недвижимости в крупных городах, таких как Баку, усиливает эту нагрузку.
Другим важным фактором является соотношение ежемесячных платежей к доходам. Во многих случаях существует серьезное несоответствие между официальной заработной платой и ежемесячными платежами по жилищным кредитам. Такая ситуация формально позволяет получить ипотеку, но на практике ограничивает возможности.
Политика банковского сектора в отношении рисков также является одним из ключевых факторов, влияющих на доступность. Требования к кредитной истории, официальным документам о доходах и стабильной занятости исключают широкие слои населения из системы. В результате граждане с неофициальными доходами или самозанятые практически не имеют доступа к ипотеке.
Хотя государственные программы социальной ипотеки предоставляют льготы для определенных групп, это не решает масштаб общей проблемы. Наоборот, наблюдается увеличение различий между разными категориями внутри системы. В итоге ипотечный рынок формально существует и функционирует, однако его реальная доступность ограничена серьезными социально-экономическими факторами. Это требует рассматривать решение жилищной проблемы не только через призму кредитных механизмов, но и посредством общей политики доходов и регулирования цен на жилье.
По сообщению Medianews.az, заместитель председателя Палаты оценщиков Азербайджана (ПОА) Гюнай Исмаилгызы поделилась своим мнением с Musavat.com по этому поводу: «Расширение списка лиц, пользующихся льготными условиями по ипотечным кредитам за счет средств Ипотечного и Кредитного Гарантийного Фонда Азербайджана, является показателем последовательного и системного подхода в социально-экономической политике государства. Этот шаг имеет важное значение с точки зрения усиления социальной защиты сотрудников, работающих в сферах стратегического значения. Ипотечные механизмы уже перестали быть лишь инструментом социальной защиты и превратились в комплексную часть экономической политики. Посредством этих инструментов государство поддерживает жилищное обеспечение населения и стимулирует экономическую активность одновременно. Расширение сферы действия права на льготную ипотеку способствует не только увеличению социальной инклюзивности, но и создает дополнительный стимул для сотрудников, работающих в приоритетных направлениях рынка труда, оставаться в стране и осуществлять долгосрочную деятельность. Принятое решение приведет к сбалансированному оживлению на рынке недвижимости. Такие решения формируют более структурированный и устойчивый спрос, не вызывая резких колебаний на рынке. Особенно ожидается рост интереса к квартирам среднего ценового сегмента на первичном рынке, в новых зданиях. Вместе с тем, фундаментальных причин для резкого роста цен немного. Ведь расширение ипотечного портфеля реализуется в рамках фискальных и монетарных ограничений государства, что обеспечивает сохранение равновесия на рынке».
По словам представителя ПОА, это изменение также косвенно положительно влияет на строительный сектор: «Более прогнозируемый и устойчивый характер спроса расширяет возможности строительных компаний для планирования. Это способствует поэтапной реализации проектов, снижению рисков при строительстве новых жилых комплексов и в целом созданию условий для более здорового развития сектора. Расширение ипотечного кредитования увеличивает роль института оценки. Корректное и объективное определение стоимости недвижимости является одним из основных столпов ипотечного процесса. В этом отношении Палата оценщиков Азербайджана, как официальный профессиональный орган, придает особое значение внедрению международных стандартов в оценочной деятельности, совершенствованию методологической базы, цифровому управлению и повышению прозрачности. Параллельно с расширением ипотечного рынка неизбежно растет и спрос на оценочные услуги, что ускоряет институциональное развитие сектора».
Наш собеседник отметил, что расширение социальных программ ипотеки оказывает долговременный стимулирующий эффект на несколько секторов экономики: «Улучшение жилищного обеспечения прямо влияет на благосостояние населения. Одновременно усиливаются экономические связи между банковским сектором, строительной отраслью и смежными сферами. Это может положительно повлиять на рост доли несырьевого сектора в формировании валового внутреннего продукта. Принятое решение также служит позитивным сигналом для участников рынка. Поступательное расширение социальных ипотечных инструментов государством повышает доверие инвесторов и субъектов рынка, стабилизирует ожидания и стимулирует долгосрочное планирование. В итоге подобные решения способствуют комплексному и устойчивому развитию как с социальной, так и с экономической точек зрения».